Das Öffentliche Baurecht in Berlin weist schon deshalb Besonderheiten auf, weil Berlin ein Stadtstaat ist. Rechtliche Grundlagen sind unter anderem die Bauordnung Berlin, das Baugesetzbuch und das Baugesetzbuch-Ausführungsgesetz Berlin. Hinzu kommen diverse Verordnungen und weitere Gesetze zum Beispiel im Bereich des Denkmalschutzes.
I.
In Berlin gibt es wie in anderen Bundesländern auch das vereinfachte und das ordentliche Baugenehmigungsverfahren sowie baugenehmigungsfreie Vorhaben. In vergleichsweise außergewöhnlichem Umfang gibt es Fiktionswirkungen im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, weil nicht nur die Genehmigung als solche fingiert werden kann, wenn die Behörde nicht reagiert, sondern auch die Vollständigkeit des Bauantrages.
Baugenehmigungsfreie Vorhaben gibt es in Berlin auch. Ein Bebauungsplan, eine Veränderungssperre oder eine Erhaltungsvorschrift haben in Berlin ähnlich wie in Hamburg nicht die Rechtsform einer Satzung. Das liegt an den Besonderheiten des Stadtstaates Berlin.
„Regelmäßig geht es im Öffentlichen Baurecht in den Widerspruchs- und den Gerichtsverfahren entweder um eine Baugenehmigung oder um eine Bauordnungsverfügung in Form zum Beispiel einer Abrissverfügung oder einer Nutzungsuntersagung. Innerhalb dieser Verfahren kann es auf die Rechtmäßigkeit eines Bebauungsplanes oder einer Veränderungssperre ankommen.“ sagt Rechtsanwalt Dr. Arne-Patrik Heinze, der als Fachanwalt für Verwaltungsrecht auf Öffentliches Baurecht in Berlin spezialisiert und Fachbuchautor im Berliner Baurecht ist.
II.
Bei genehmigungsbedürftigen Bauvorhaben will in der Regel ein Bauherr eine Genehmigung erhalten oder ein Nachbar möchte die Baugenehmigung des Bauherrn angreifen. Bei genehmigungsfreien Vorhaben erhalten Bauherren häufig einen belastenden Bescheid, den sie beseitigen möchten oder ein Nachbar verlangt von der Behörde, dass gegen den Bauherrn vorgegangen wird.
Regelmäßig wird im Öffentlichen Baurecht Berlin zunächst ein Widerspruchsverfahren durchgeführt, das bereits von einem Eilverfahren beim Verwaltungsgericht begleitet werden kann. Wird ein Widerspruch zurückgewiesen erfolgt in der Hauptsache eine Klage, wobei auch in diesem Stadium parallel ein Eilverfahren laufen kann. Während beim Verwaltungsgericht kein Anwaltszwang besteht, ist eine anwaltliche Vertretung beim Oberverwaltungsgericht und beim Bundesverwaltungsgericht notwendig. Da die Behörde jedoch fachkundiger als der Bürger bzw. der Architekt ist und die Gerichte es mit der Amtsermittlung nicht immer sehr genau nehmen, ist es für die Durchführung erfolgreicher baurechtlicher Verfahren von Beginn an ratsam, sich einen Rechtsbeistand zu suchen.
Erhaltungsverordnungen, Bebauungspläne und Veränderungssperren werden einerseits im Verfahren vor den Verwaltungsgerichten mit überprüft und zum Teil zwischen den Beteiligten verworfen, jedoch können sie andererseits zum Gegenstand eines gesonderten Verfahren beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg gemacht werden.
Auch der baurechtliche Bestandsschutz ist regelmäßig Gegenstand baurechtlicher Verfahren in Berlin.
III.
Ein maßgeblicher Aspekt in baurechtlichen Verfahren in Berlin ist stets, auf welchem planungsrechtlichen Gebiet sich ein Bau befindet bzw. ein Bauvorhaben errichtet werden soll. Es ist entscheidend, ob es einen Bebauungsplan gibt, ob es sich um einen unbeplanten Innenbereich oder um einen Außenbereich handelt. Im Bereich eines Bebauungsplans ergibt sich vieles aus dem Bebauungsplan selbst. Dort können bestimmte Gebiete der Baunutzungsverordnung festgesetzt sein. Auch im unbeplanten Innenbereich kann die Baunutzungsverordnung aber anwendbar sein. Im Übrigen ist dort maßgeblich, ob sich ein Vorhaben einfügt. Im Außenbereich ist zwischen privilegierten, minder privilegierten und nicht privilegierten Vorhaben zu unterscheiden. In allen Bereichen spielt das Gebot der Rücksichtnahme in Drei-Personen-Verhältnissen eine große Rolle.
Die Rechtsanwaltskanzlei Schneider Stein & Partner ist auf Öffentliches Baurecht in Berlin spezialisert und gehört auf diesem Gebiet zu den führenden Sozietäten, weil dort zum Baurecht Berlin publiziert und die Fälle auf höchstem wissenschaftlichem Niveau bearbeitet werden.
